定了！未來5年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向！
瀏覽次數(shù)：1125 發(fā)布時間：2022-10-31
二十大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。分析師認為，繼十九大之后，二十大報告再次強調(diào)“房住不炒”，彰顯政策定力，同時也意味著“房住不炒”將成為我國長期堅持的房地產(chǎn)行業(yè)政策定位。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，在十九大報告中，住房制度改革是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下論述的，而此次二十大報告則是在“增進民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的大框架下進行的。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，未來五年“租購并舉”的住房制度建設有望全面提速?，F(xiàn)在來看，二者還沒有并舉，“購”重、“租”輕的局面仍然存在。二十大以后，上下行政管理的痛點將打通，住房的金融屬性、資產(chǎn)屬性全面弱化，民生屬性全面凸顯，加上各地積極爭搶人口，租購并舉的新制度將獲得極大的進展。
堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這意味著，盡管今年以來，從中央到地方，各種托底樓市的措施頻出，但中央對待房地產(chǎn)的宗旨沒有改變。不允許炒作。托底只是希望房地產(chǎn)回歸正常，而不是過熱，一旦過熱，仍會收緊調(diào)控政策。這一點，可以從蘇州全面取消核心區(qū)限購后，立刻被收回的舉動中一目了然。
今年以來，包括諸多核心城市在內(nèi)，托市樂此不彼，其中有不少中心城市放開了限購，包括福州、南昌、沈陽等城市，其次東莞、佛山只保留了一丁點核心區(qū)域的限購，廈門只保留了島內(nèi)限購，島外已經(jīng)放開。南京、蘇州此前一度放開了外圍區(qū)限購。在對中心區(qū)放松的操作中，南京顯得更為精明，將社保要求降低至6個月，但允許一次性補繳。這樣既保留了限購之名，但做到了放開之實。但蘇州在9月14日發(fā)布新規(guī)，放開了全市范圍內(nèi)的限購，非戶籍人口購房不再有社保和納稅限制。蘇州雖然城市級別不高，不是副省級城市，只是個普通地級市。但是蘇州是經(jīng)濟與人口上的巨人，GDP超2萬億，常住人口超1千萬，是正宗的“雙萬”城市，在坊間還有中國最牛地級市的頭銜加身，同時還是中國工業(yè)實力三巨頭之一（另外兩個是上海、深圳）。這種城市居然全面放開了包括核心區(qū)在內(nèi)的限購，影響非常大，所以第二天就被要求刪文了。當時本號就對此做過分析，蘇州此舉觸碰了“房住不炒”的總基調(diào)。在這個總基調(diào)之下、小編預測是：2、強二線城市，比如蘇州、青島、武漢、南京等這些城市，允許放開非核心區(qū)域，核心區(qū)域的限購必須保留，但限購的社保時間可以縮短至6個月。南京、合肥、青島、蘇州、濟南、天津、東莞的社保要求都降到了6個月。第一，建設現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，堅持把發(fā)展經(jīng)濟的著力點放在實體經(jīng)濟上，推進新型工業(yè)化，加快建設制造強國、質(zhì)量強國、航天強國、交通強國、網(wǎng)絡強國、數(shù)字中國。第二，中心任務就是團結(jié)帶領全國各族人民全面建成社會主義現(xiàn)代化強國、實現(xiàn)第二個百年奮斗目標，以中國式現(xiàn)代化全面推進中華民族偉大復興。這兩段話可以放在一起分析。之所以說這兩段話是對樓市的間接表述，通過這兩段話的表述，可以看出，制造業(yè)和中國式現(xiàn)代化被提到了新高度，相比之下，房地產(chǎn)就得讓位，或者重要性會逐漸下降。第一段話，是在打造現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系中，將實體經(jīng)濟放在了重中之重。環(huán)顧全球，沒有一個國家是依靠房地產(chǎn)走上強國之路。十八世紀歐洲的工業(yè)革命，推動了歐洲多個國家走上了現(xiàn)代化強國之路，并擁有了對外殖民的力量。
所以，保持制造業(yè)比重基本穩(wěn)定，被寫進中國“十四五”規(guī)劃中。在這種背景下，今年以來有重慶、廣東、安徽、福建、浙江、湖南、四川、廣西、內(nèi)蒙古、上海、江蘇、山東、湖北13個省市自治區(qū)，發(fā)布了穩(wěn)定工業(yè)增長的措施。
解讀二十大報告：未來五年房地產(chǎn)行業(yè)將如何發(fā)展？中國指數(shù)研究院：接下來房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點將更多聚焦在保民生、提品質(zhì)上
早在2016年底，中央經(jīng)濟工作會議就首次提出堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，2017年10月“房住不炒”被寫進十九大報告，過去幾年，盡管房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了震蕩起伏，中央支持各地因城施策優(yōu)化樓市調(diào)控政策，“房住不炒”始終是政策堅守底線。此次二十大報告再次強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，彰顯政策定力，同時也意味著“房住不炒”將成為我國長期堅持的房地產(chǎn)行業(yè)定位，接下來房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點將更多聚焦在保民生、提品質(zhì)上。同時，也要看到，在實現(xiàn)全體人民住有所居的過程中，“增進民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”將成為政策發(fā)力點，未來合理的住房需求仍將是政策支持和鼓勵的主要對象，剛性和改善性住房需求釋放仍有空間，特別是人民美好生活需要日益廣泛，改善性住房需求或?qū)⒊蔀槭袌龅年P鍵支撐。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：未來五年“租購并舉”的住房制度建設會全面提速新時期住房工作的頂層思路非常清晰，就是“房住不炒”和“租購并舉”，前者統(tǒng)攬住房工作全局，是全國上下開展行業(yè)和市場管理，創(chuàng)新管理模式和長效機制，推進新住房體系和制度建設的頂層指導；后者是我國進一步推進住房制度改革，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推進住房高質(zhì)量發(fā)展的頂層設計。現(xiàn)在來看，租購二者還沒有并舉，“購”重、“租”輕的局面仍然存在，也存在很多的問題和經(jīng)驗。比如，房價上漲預期及其實現(xiàn)，不利于培育長租；租賃經(jīng)營相比商品房開發(fā)銷售的盈利性較低；租賃在土地及房屋來源、融資來源上的缺陷；各地對租賃的供給及管理上還不夠重視，政策執(zhí)行效果還待提高；租賃權(quán)益，特別是在子女教育、社區(qū)認同感等方面，與買房相比差距較大；長租公寓在資本運作上的亂象等。而且，各地在重視程度上，也亟待提高。去年下半年以來，國家在控制房價上漲、推進保租房籌集建設、降低新市民落戶門檻、租賃可以落集體戶等方面都邁出實質(zhì)性的步伐。在相關主體合力推進下，未來五年租購并舉的住房制度建設會全面提速。二十大以后，全面提升治理效能，全面加強住房的民生導向，由此，上下行政管理的痛點將打通，住房的金融屬性、資產(chǎn)屬性全面弱化，民生屬性全面凸顯，加上各地積極爭搶人口，租購并舉的新制度將獲得極大的進展。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進：“租購并舉”將會有創(chuàng)新內(nèi)容推出在十九大報告中，住房制度改革是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下論述的，而此次二十大報告則是在“增進民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的大框架下進行的。如此對比，可以看出，在保民生的基礎上，提品質(zhì)將成為重要的內(nèi)容。換而言之，住房制度改革要兼顧保民生和提品質(zhì)雙重目標。隨著房地產(chǎn)短期市場的穩(wěn)定和矛盾的化解，十九大以來提及的“租購并舉”工作會提速，同時也會有一些創(chuàng)新的內(nèi)容和思路。比如，今年一些城市允許房東把個人房源納入到保障性租賃住房供應體系，同時獲得了購房的新資格，這就是把租購兩個市場充分融會貫通、盤活存量激活增量的好做法和好模式。各地在促進租賃市場和購房市場的活躍度方面，會有一系列新改革和新舉措。這也是相關地方政府、房企、市民等需要積極關注的內(nèi)容，進而以高質(zhì)量的模式，立足當下放眼長期，真正推進中國房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。當前的住房制度改革，會在過去五年供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的角度上繼續(xù)拓展，尤其是在分配層面會有重大創(chuàng)新。以住房租賃市場的改革來說，最近兩年是深入貫徹落實“十四五”改革精神、加大房源供給的關鍵年。隨著房源供給數(shù)量的增加，如何確保分配領域的更到位更科學，尤其是保障新市民、大學生、三孩家庭等群體的居住需求？這是改革必須回答的問題。同時在解決居住的過程中，如何提振品質(zhì)和提高幸福感，這是“二十大”以后要重點研究和推進的工作。植信投資研究院：新型城鎮(zhèn)化將推動區(qū)域性住房需求提升報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)從建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度往更多依靠市場化合理資源配置的方向轉(zhuǎn)變。未來住房政策將從供需兩側(cè)發(fā)力，更好地滿足剛性和改善性住房需求，合理有效增加住房供給，讓全體人民住有所居。報告還提出，要促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，深入實施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。當前以城市群為主體構(gòu)建的城鎮(zhèn)格局已經(jīng)基本構(gòu)建完成，未來新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展將提升城市群和都市圈承載能力。重點城市群與核心城市已進入都市圈建設時代，流動人口已經(jīng)成為城市人口增長的主要動力。未來人口流動將呈現(xiàn)三個重要趨勢：一，人口持續(xù)向東部沿海重點省份集聚；二，一線城市都市圈人口增速提升；三，中西部地區(qū)省會城市虹吸效應較為明顯。由此，新型城鎮(zhèn)化將推動區(qū)域性住房需求提升。
